Depuis ces dernières années, la fréquentation des stations de ski est en baisse. Cela n’empêche de nouveaux programmes immobiliers de voir le jour. De fait, les demandes d’achat ou de location sont bien réelles. Mais quelles sont les recettes de la réussite d’un projet de défiscalisation Pinel en montagne ? Quelles sont ces « nouvelles attentes » que les professionnels de l’immobilier de tourisme évoquent souvent ? Eléments de réponse.

L’emplacement du chalet

Comme dans l’immobilier classique, l’emplacement reste le critère numéro un dans le choix du chalet. Bien placé, le logement aura plus de valeur locative dans le cadre d’une défiscalisation Pinel. Olivier Trit est secrétaire général de Cerenicimo, plateforme spécialisée dans les résidences de prestige. Le professionnel estime que le chalet doit se trouver à au moins 1.500 m d’altitude et être en même temps facilement accessible. Le bien doit également se trouver à proximité d’un grand domaine skiable.

La montée en gamme des chalets de montagne

Le logement doit répondre aux « nouvelles attentes » des futurs locataires, lesquels sont en quête d’espaces de vie plus spacieux. Dans les années 1970-1980, la référence pour un 2-pièces était de 25 m2. Cette valeur passe à 35 m2 aujourd’hui.

Les clients accordent aussi une plus grande importance aux activités hors ski. « Le bien-être, l’espace, l’authenticité et l’offre d’activités ‘après-ski’ de qualité (spa, shopping, etc.) » font surtout partie des nouvelles exigences des logements de montagne, nous explique Dominique Méningault, directeur général de Pierre & Vacances Conseil Immobilier.

Pour la rentabilité de votre défiscalisation Pinel, misez donc sur un ou des chalets de luxe. La plupart des nouveaux logements de montagne montent d’ailleurs en gamme en termes de surfaces ou de prestations notamment.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Le neuf reste globalement plus attractif que l’ancien. En investissant dans une résidence de tourisme, vous bénéficier de frais de notaires réduits, passant de 7 % à 2 %. Le neuf est aussi moins cher grâce à la récupération de TVA (20 %). En somme, le neuf revient 25 % moins cher que l’ancien.

Cette estimation doit tout de même être nuancée. La pertinence d’un projet immobilier, en particulier d’un investissement locatif en loi Pinel, est aussi tributaire de l’emplacement du bien ciblé. Dominique Ménigault souligne notamment que le neuf est parfois la seule option dans certaines stations. C’est le cas à Avoriaz et Méribel où les plus belles opportunités qui vaillent la peine sont dans l’ancien.

En réalité, il est même recommandé de louer un chalet meublé à la fois dans l’ancien et le neuf. De nombreux investisseurs optent pour cette solution, profitant du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).  L’investissement dans l’ancien est aussi avantageux fiscalement avec le dispositif Pinel, à condition bien sûr que le chalet soit remis à neuf. Sur 12 ans, vous pouvez espérer 12 à 21 % de réduction d’impôt. Demandez tout de même l’avis d’un professionnel avant de franchir le Rubicon puisqu’on parle bien de réhabilitation lourde.